开店选址之开店资金需求的评估
| [日期：2008-10-13 ] |
来源：互联网 作者：佚名 |
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开店必须投入巨额资金，假使投资开店失败，不仅会影响其本身，也会令全体连锁店陷入困境。因此，评估预定地时，仅以其计划本身的收支平衡作基准并不够，应加入全体连锁店的收支、资金周转所造成的影响，来加以判断。
一、卖场规模是否适当
卖场面积，基本上是根据消费者需要、店铺操作、竞争环境做依据，再配合商品组合计划来规划其营业规模。
但是，专业食品超市，大都以每日购买的顾客为对象，所以距离的因素远大于卖场规模的要求，因而业者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模，设定为卖场规模。
另一方面，计划店若只求稳健，在实务实施上将会有些困难，因而最好应采七分稳健，三分积极的方式，来考虑卖场规模。
二、分租计划
食品超市导入分租有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是借分租的租金收入，来降低损益平衡点。
商业设施多样化，一般均有1000m2以下的店，其目的在广阔性地吸引顾客，因据研究调查显示，超市食品卖场以不超过1000m2，投资效率较佳。如欲再加人餐饮业、服务业等业种分租，则可以拥有1200—1500m2以上的店。
其次，在降低损益平衡点上，小型的专柜，其装潢、设备等，大多由厂商自己负担，不会增加超市的投资成本。此外，它也可用房租收入来扣抵房屋固定成本负担。例如：直营部门的回收比率假设为5％时，5万元房租就相当于直营部门100万元的销售，直营部门100万营业额中，80万的销货成本，15万的其他费用，净利5万，亦即损益平衡点的销售降低了100万元。
三、实施资金计划的模拟
(一)直营与分租卖场的构成：根据商店概念，适当卖场规模及分租计划，计算出直营租金负担、分租租金机器设备之投资构成比。
(二)预定地取得的成本，租金费用：提示契约条件。
(三)初期设备计划：以第(一)（二）项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等的费用。
(四)资金计划：设定如何取得调度资金。
(五)营业额计划：以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。参考要因包括户数的成长、物价上升、竞争店数，阻碍购买行动的原因出现等等。若订划在有竞争店的商圈开店时，须使用和计划店相同的顺序，先在竞争地区进行营业额预测，预测对竞争店的影响，若有购买行动阻碍要因时，则以计划的营业额预估资料为参考，预测影响结果。
(六)收益计划：从现有的状况、竞争关系来推定各年度的毛利率、毛利额，有关分租收入也须按年度别来设定。
(七)经费计划：把贩卖管理费用项目，利用现有店资料，以年别设定。
四、长期资金收支计划
有关资金计划中的经常收支及运转资金，须实施五年左右的估算。应根据当年损益的数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判断。
假若收支计划产生问题而不能执行时，应控制部份可紧缩的费用项目，例如：房地产取得成本，设备投资成本等，最后再利用紧缩时金额，再模拟一次，其结果若仍未符合理想，应检查是否修正卖场规模及分租计划。此项计算过程十分繁杂，但对有关投资回收的经营效果，却最具效率。
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